Материалы сайта
Это интересно
Шпоры по инвестициям
Понятие недвижимости, преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость. Под недвижимостью подразумевается земля или земельный участок, а также все, что находится над и под поверхностью земли, включая все объекты, находящиеся на ней, независимо от того имеют они природное значение или создано человеком. С точки зрения инвестирования в недвижимость важным являются ее характеристики: редкость, различные пристройки и их характеристика. Содержание инвестиционного проекта Инвестиционный проект содержит следующие разделы: Резюме (краткое содержание коммерческой идеи, положенной в основу проекта: в чем состоит проект, каков ожидаемый результат, каким путем он будет достигнут, в течении какого срока); Характеристика и местоположение инициатора проекта (краткая история развития предприятия, объекта инвестирования, выгодность местоположения для осуществления проекта); Характеристика рыночной ситуации и маркетинговой стратегии (ассортимент выпускаемой продукции, ее объем, отличительные особенности, анализ потребителей, конкурентов); Финансовое состояние инициатора проекта (коэффициенты прибыльности, ликвидности, оборачиваемости); Производственный план ( описание технологи); Организационный план (организационно- правовые аспекты реализации проекта); Оценка рисков. Выбор проекта разной продолжительности Иногда необходимо сравнить проекты разной продолжительности. Речь может идти как о независимых, так и об альтернативных проектах. В частности сравнение независимых проектов может иметь место, когда заранее неизвестен объем доступных источников финансирования, в этом случае проводится ранжирование проектов по степени их приоритетности. Существуют методы, позволяющие читывать влияние временного фактора: метод цепного повтора в рамках общего срока действия проектов (находится НОК, выбирается тот проект, для кого суммарный NPV имеет наибольшее значение) , метод бесконечного цепного повтора сравниваемых проектов, метод эквивалентного аннуитета. Мобилизация средств путем выпуска акций Существует возможность увеличения размера уставного капитала путем выпуска и продажи новых акций. В этом случае предприятие решает все проблемы: продажа новых акций приводит к росту собственного капитала и практически к неограниченным возможностям привлечения заемного капитала. ФМ называют эмиссию пожарным методом: 1. Фондовый рынок не является важным и надежным источником роста капитала. Он важен лишь для некоторых компаний, которые отличаются а) высокими темпами роста; б) стратегией развития; в) производством ноу-хау. 2. Выпуск акций дело дорогое. Затраты на выпуск акций колеблются от 5 до 10% привлекаемой суммы денежных средств, по небольшим выпускам этот процент выше. 3 Выпуск акций уменьшает доходы акционеров. 4.Помимо выпуска акций сущ. еще два лекарства: можно повысить финансовый леверидж (заемный капитал), и норму накопления. Оценка бюджетной эффективности проекта. Показатели бюджетной эффективности отражают влияние ре- зультатов осуществления проекта на доходы и расходы соответствую- щего (федерального, регионального или местного) бюджета. 4.2. Основным показателем бюджетной эффективности, использу- емым для обоснования предусмотренных в проекте мер федеральной, региональной финансовой поддержки, является бюджетный эффект. Бюджетный эффект (Бt) для t-ого шага осуществления проекта определяется как превышение доходов соответствующего бюджета (Дt) над расходами (Pt) в связи с осуществлением данного проекта: Бt = Дt - Рt. (4.1) На основе показателей годовых бюджетных эффектов опре- деляются также дополнительные показатели бюджетной эффективности: внутренняя норма бюджетной эффективности срок окупаемости бюджетных затрат; степень финансового участия государства (региона) в реализа- ции проекта. Амортизационная и налоговая политика государства Налоговая политика является одной из основных макроэкономических политик любого государства. Обычно она исполняется правительством, но находится под контролем Парламента. Налоговая политика способна влиять на совокупный спрос. Решение правительства повысить процентные ставки ведет к сокращению расходов частного сектора на инвестиции. Падение уровня инвестиционных расходов приводит к тому, что налоговая политика может сократить норму накопления. Происходит эффект смещения, который имеет место в том случае, когда возникает бюджетный дефицит и правительство вынуждено увеличивать долги для покрытия своих расходов. Налоговая политика наиболее эффективна при стабильном обменном курсе и устойчивом движении капиталов. Устанавливая порядок использования амортизационных отчислений, государство тем самым регулирует темпы и характер воспроизводства, и в первую очередь скорость обновления основных фондов. При разработке амортизационной политики государство должно придерживаться следующих принципов: 1.нормы амортизации должны быть дифференцированными в зависимости от функционального назначения основных фондов и объективно учитывать их моральный и физический износ; 2.амортизационные отчисления на предприятиях всех форм собственности и организационно-правовых форм хозяйствования должны использоваться, только исходя из их функционального назначения; 3.всем предприятиям должна быть предоставлена возможность осуществления ускоренной амортизации; 4.амортизационная политика должна способствовать обновлению основных фондов и ускорению НТП. Критерий выбора внешнего источника финансирования Особенности развития рынка недвижимости